Planejar
O plano vira agenda sozinho
Você cadastra a atividade, a frequência e o responsável uma vez. O sistema gera as próximas execuções e sinaliza o que atrasou, por dia, semana ou mês.
Manutenção preventiva
Guia · CMMS
O que é CMMSe como escolher um.
Um guia para quem cuida da manutenção, própria ou de clientes, e precisa decidir se, quando e qual sistema usar. O que um CMMS faz, o que ele não faz e como colocar um para rodar.
Sem fidelidadeA partir de R$ 297,00
DefiniçãoCMMS é o sistema
CMMS é o sistema
onde a manutenção acontece.
A sigla vem do inglês, mas a ideia é simples: um lugar só para saber o que existe, o que precisa ser feito, quem fez e como ficou.
A definição em uma frase
Um CMMS é um software de gestão da manutenção. Ele liga quatro coisas que, sem sistema, ficam espalhadas: o cadastro dos ativos, o plano de manutenção, a ordem de serviço e o histórico de execução.
Em português, o mesmo tipo de sistema aparece como software de manutenção, sistema de gestão da manutenção ou software de PCM (planejamento e controle da manutenção). O nome muda de um fornecedor para outro; o que define um CMMS é o trabalho que ele organiza.
Como um CMMS funciona por dentro
Todo CMMS segue a mesma lógica, do cadastro à prestação de contas. Cada etapa depende da anterior: sem ativo não há plano, sem plano não há agenda, sem registro não há indicador confiável.
- Ativos: unidades, áreas e equipamentos, com identificação única (TAG), localização e dados técnicos.
- Planos: as atividades preventivas de cada ativo, com frequência, responsável e tempo previsto.
- Ordens de serviço: o trabalho que sai do plano (preventiva) ou de um chamado (corretiva) e chega a quem executa.
- Execução: o registro do que foi feito, com data, executor, fotos, medições, material e assinatura.
- Histórico e indicadores: o que aconteceu com cada equipamento, o previsto contra o realizado e números como MTBF e MTTR.
O que um CMMS não é
Três coisas que um CMMS não faz, e que evitam comprar a ferramenta errada:
- Não é um ERP: não emite nota fiscal, não fecha a contabilidade e, em geral, não substitui o sistema de compras da empresa.
- Não é uma plataforma de sensores: monitorar vibração ou temperatura de máquinas em tempo real exige hardware próprio.
- Não garante a qualidade do serviço: o sistema registra e cobra a execução; quem garante que a troca do filtro foi bem feita é a equipe. O ganho é ter a prova junto do registro e ver o atraso antes de ele virar problema.
Na práticaSeis trabalhos
Seis trabalhos
que um CMMS tira da planilha.
Cada trabalho na tela da Leankeep, com dados de exemplo. A lógica vale para qualquer CMMS; a tela muda de um fornecedor para outro.
Identificar
Cada ativo com nome, lugar e QR Code
Unidade, área e equipamento ganham etiqueta com QR Code. O técnico lê o código e chega direto aos dados, atividades e corretivas do equipamento.
Como montar o inventário
Receber
O chamado chega com local e equipamento
Quem usa o prédio lê o QR Code com a câmera do celular. Unidade, ambiente e equipamento chegam preenchidos; a pessoa só descreve o problema.
Manutenção corretiva
Executar
A ordem de serviço no celular
O técnico abre a atividade do dia no aplicativo, registra material e fotos e finaliza com a assinatura. Tudo vai para o histórico do equipamento.
Aplicativo para técnicos
Guardar
Laudo e manual junto do equipamento
Plantas, manuais, contratos, ART e TRT ficam ligados à unidade, ao equipamento ou à atividade, e abrem no navegador.
Comprovar
O relatório sai sem ninguém montar
PDF ou Excel com envio diário, semanal ou mensal para quem precisa receber.
Relatórios de manutençãoComparaçãoCMMS, planilha, ERP
CMMS, planilha, ERP
ou software de campo?
Os quatro aparecem na busca por software de manutenção, mas cada um nasceu para um trabalho diferente. A tabela compara categorias, não marcas.
| Planilha | ERP | Software de campo (FSM) | CMMS | |
|---|---|---|---|---|
| Feito para | Registrar e calcular qualquer coisa | Finanças, compras, estoque e fiscal | Despachar técnicos e atender clientes | Manter ativos funcionando e comprovar a manutenção |
| Cadastro de ativos com local e TAG | Em parte | Em parte | Em parte | Sim |
| Plano preventivo que gera a agenda | Não | Em parte | Em parte | Sim |
| Histórico por equipamento | Em parte | Em parte | Em parte | Sim |
| Execução no celular, com foto e assinatura | Não | Depende do módulo | Sim | Na maioria |
| Chamado de quem usa o espaço | Não | Não | Em parte | Na maioria |
| Indicadores como MTBF, MTTR e previsto x realizado | Com fórmulas manuais | Em parte | Em parte | Sim |
| Cobrança e faturamento | Não | Sim | Muitas vezes | Raramente |
| Quem costuma usar | Operações pequenas, uma pessoa | Financeiro e compras | Prestadores com equipe externa | Manutenção própria e prestadores com contratos de manutenção |
As categorias se misturam: há ERPs com bons módulos de manutenção e softwares de campo com planos preventivos. Use a tabela para saber o que perguntar ao fornecedor, não para eliminar um. Comparação detalhada com a planilha: Leankeep ou planilha.
ContextoPredial ou industrial:
Predial ou industrial:
o mesmo nome, rotinas diferentes.
Todo CMMS cadastra ativos e gera ordens de serviço. O que muda é o que pesa no dia a dia, e é isso que guia a escolha e a implantação.
CMMS para manutenção predial e facilities
Na manutenção predial, o desafio é a quantidade de lugares e de sistemas: climatização, elétrica, hidráulica, incêndio, elevadores, iluminação. Boa parte dos pedidos vem de quem não é da manutenção: o morador, o lojista, o professor, o cliente do prestador.
Por isso, um CMMS predial precisa de três coisas além do básico:
- Um jeito simples de qualquer pessoa abrir chamado.
- Relatório que o síndico, a diretoria ou o cliente entendem.
- Documentação para exigências como o PMOC (Lei 13.589/2018, para ambientes climatizados de uso público e coletivo) e a NBR 5674, que trata do sistema de gestão da manutenção de edificações.
CMMS para manutenção industrial
Na indústria, o centro é a disponibilidade da linha de produção. Uma hora de máquina parada tem custo direto, então pesam a análise de falhas, a confiabilidade, o estoque de peças e a integração com o ERP.
Sensores de vibração e temperatura, para manutenção preditiva, e indicadores como o OEE só fazem sentido onde há produção para medir.
Um CMMS industrial pode atender um prédio, e um predial pode atender uma fábrica pequena. A pergunta certa é qual dos dois mundos ocupa mais o seu dia.
Como implantar um CMMS sem travar a operação
A implantação falha menos por causa do software e mais por base mal preparada. O caminho que funciona começa pequeno e real:
- Levante os ativos que vão receber manutenção, com nome padronizado, local e TAG única por unidade. O guia de inventário mostra como conferir.
- Defina a criticidade para saber por onde começar. Veja como classificar equipamentos.
- Coloque um plano real para rodar antes de cadastrar todos: um sistema, uma unidade, as atividades que já existem no papel.
- Coloque o técnico no aplicativo na primeira semana. Se a baixa não acontece no campo, o sistema vira um cadastro bonito.
- Abra os chamados pelo sistema e pare de aceitar pedido por outro canal, com aviso a quem pede.
- Escolha um relatório e um indicador para acompanhar desde o início, como o previsto x realizado. Veja indicadores de manutenção predial.
- Revise depois do primeiro mês: frequências que não cabem na agenda, atividades que ninguém entende, campos que ninguém preenche.
Onde a Leankeep se encaixa
A Leankeep é um CMMS para manutenção predial e facilities, usado por equipes internas e por empresas que prestam serviço de manutenção. Funciona na Plataforma Web, no aplicativo para Android e iPhone (inclusive sem internet) e no Portal do Cliente, onde o solicitante abre e acompanha chamados sem custo de licença.
Não é uma plataforma de sensores nem um ERP: se o centro da sua operação é monitorar vibração de máquinas ou faturar visitas, procure sistemas com esse foco. Para comparar os tipos, veja como escolher um software de manutenção.
No prédio, ela cobre o ciclo inteiro:
- Preventivas com plano que gera a agenda.
- Corretivas com QR Code e Portal do Cliente.
- PMOC emitido a partir das execuções.
- Relatórios enviados por e-mail na frequência que você define.
CritériosComo escolher um CMMS
Como escolher um CMMS
em oito perguntas.
Lista de funcionalidades todo fornecedor tem. Estas perguntas mostram se o sistema aguenta a sua operação real.
- 01
O sistema foi feito para o seu tipo de operação?
Prédios com muitos solicitantes, prestador com carteira de clientes e fábrica com linha crítica pedem coisas diferentes. Pergunte quem são os clientes parecidos com você e peça para ver a tela que eles mais usam.
- 02
Ele roda um plano seu, não o da demonstração?
Leve um plano preventivo real, um chamado e um relatório que você entrega hoje. Veja o plano gerar a agenda, o técnico dar baixa e o relatório sair. Se a demonstração só mostra dados prontos, você não testou nada.
- 03
O técnico consegue usar no pior lugar do prédio?
Subsolo, casa de máquinas e cobertura costumam ficar sem sinal. Pergunte se o aplicativo funciona sem internet e como sincroniza depois. Peça para ver a baixa com foto e assinatura no celular.
- 04
Quem abre chamado paga licença?
Na manutenção predial, quem pede o serviço quase nunca é da manutenção. Se cada solicitante custar uma licença, o chamado volta para o WhatsApp. Pergunte como o solicitante entra e quanto custa.
- 05
O relatório serve para quem vai ler?
Diretoria, síndico, cliente e auditor querem coisas diferentes. Veja se o relatório leva fotos, assinaturas e justificativas, em que formato sai e se pode ser enviado automaticamente.
- 06
Ele ajuda nas exigências que você já tem?
Se você tem climatização em ambiente de uso coletivo, pergunte pelo PMOC. Se cuida de edificações, pela organização de registros que a NBR 5674 pede. Documentos como ART e laudos precisam ficar ligados ao ativo, com vencimento.
- 07
Como a sua base entra no sistema?
Cadastrar centenas de equipamentos à mão trava a implantação. Pergunte se há importação por planilha, quem ajuda a preparar a base e o que acontece com o histórico antigo.
- 08
Como você sai, se não der certo?
Veja se há fidelidade, se os dados exportam em Excel ou por API e qual é o mínimo de usuários. Um contrato fácil de sair costuma indicar um fornecedor que confia no próprio produto.
Veja um CMMS predial
rodando com o seu plano.
Numa demonstração pelo Google Meet, você mostra como a manutenção funciona hoje e vê os seus ativos, planos e chamados na Leankeep.
Próximos passosContinue pelo que
Continue pelo que
falta decidir.
ComparativoPlanilha ou software?Quando a planilha ainda basta e onde ela começa a custar caro.GuiaComo escolher um software de manutençãoOs tipos de sistema e para quem serve cada um.ReferênciaGlossário de manutençãoMTTR, MTBF, PMOC, NBR 5674 e outros termos, com fórmula quando há.BlogInventário de ativosComo montar e conferir a base antes de implantar qualquer sistema.Material gratuitoPlanilha de manutenção preventivaModelo com atividades prontas e dashboard, para começar antes do software.BlogIndicadores de manutenção predialQuais medir primeiro e como calcular sem distorcer.
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Veja o CMMS da Leankeep por dentro
Perguntas
frequentes.
Outras dúvidas estão na página de perguntas.
O que é CMMS?
CMMS é o software de gestão da manutenção. Ele cadastra os ativos, transforma planos em ordens de serviço, registra a execução e guarda o histórico de cada equipamento, para que a manutenção seja planejada, feita e comprovada no mesmo lugar.
O que significa a sigla CMMS?
Computerized Maintenance Management System, ou sistema informatizado de gestão da manutenção. No Brasil, o mesmo tipo de sistema também é chamado de software de manutenção ou software de PCM.
Qual a diferença entre CMMS e ERP?
O ERP cuida de finanças, compras, estoque e fiscal; o CMMS cuida dos ativos e do trabalho de manutenção. Alguns ERPs têm módulo de manutenção, mas costumam ser pensados para quem está no escritório, não para o técnico em campo ou para quem abre chamado.
Qual a diferença entre CMMS e CAFM?
O CMMS foca na manutenção dos ativos: planos, ordens de serviço e histórico. O CAFM (Computer-Aided Facility Management) é mais amplo e inclui gestão de espaços, ocupação e serviços do edifício. Na prática, muitos sistemas de facilities combinam os dois.
CMMS e software de campo (FSM) são a mesma coisa?
Não. O software de campo (Field Service Management) nasceu para despachar técnicos e atender clientes, com agenda, rota e, muitas vezes, cobrança. O CMMS nasceu para manter ativos, com plano preventivo e histórico por equipamento. Prestadores de manutenção às vezes precisam de um pouco dos dois.
CMMS serve para manutenção predial?
Serve, e há sistemas feitos para isso. Na manutenção predial pesam o chamado aberto por quem usa o prédio, o relatório para síndico, diretoria ou cliente e exigências como o PMOC. A Leankeep é um CMMS com esse foco.
Quando vale trocar a planilha por um CMMS?
Quando mais de uma pessoa precisa planejar, executar e acompanhar, quando foto e assinatura ficam fora do registro ou quando o relatório do mês é montado à mão. Com poucos ativos e uma pessoa, a planilha ainda resolve. Veja Leankeep ou planilha.
Quais indicadores um CMMS calcula?
Os mais comuns são previsto x realizado, atrasos, tempo de atendimento, MTBF, MTTR e disponibilidade. A qualidade do número depende do registro: se a baixa não é feita no campo, o indicador mede o atraso na digitação. Veja as definições no glossário.
Quanto tempo leva para implantar um CMMS?
Depende do tamanho da base e de quanto ela já está organizada. Com ativos e planos em planilha, a importação acelera; sem inventário, a implantação começa pelo levantamento. O mais seguro é colocar um plano real para rodar logo e ampliar depois.
Um CMMS funciona sem internet?
A parte de gestão costuma rodar na nuvem, pelo navegador. Para o técnico, o que importa é o aplicativo: na Leankeep, ele escolhe as unidades que leva no aparelho, trabalha sem sinal e sincroniza quando a conexão volta.
A Leankeep é um CMMS?
É. A Leankeep é um CMMS para manutenção predial e facilities, com Plataforma Web, aplicativo para Android e iPhone e Portal do Cliente. Mais de 3.000 gestores de manutenção usam a Leankeep, que existe desde 2008.
Quanto custa a Leankeep?
Os planos começam em R$ 297,00 por mês e não têm fidelidade. O valor acompanha o tamanho da operação; na demonstração, o time indica o plano certo. Veja os planos.
Desde 2008 colocando a manutenção em dia
Do conceito
para a sua operação.
Mostre como a sua manutenção funciona hoje e veja os seus ativos, planos e chamados na Leankeep, numa demonstração pelo Google Meet.
Agendar demonstraçãoSem fidelidadeA partir de R$ 297,00